jueves, 6 de junio de 2013

REFORMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: LEY 4/2013

Normativa: Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (BOE nº 134 de 5-06-2013), que modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Entra en vigor: 6-06-2013 (DF 4ª Ley 4/2013).
  • Se aplica a contratos posteriores a la entrada en vigor
  • Para contratos anteriores la regla general es que la reforma no se aplica, salvo que las partes pacten la aplicación de la reforma, siempre que no sea contraria a la ley (DT 1ª Ley 4/2013).

Régimen aplicable: (art 4 LAU)
  • Arrendamiento de viviendas:
    1º.- Imperativo los títulos I y IV
    2º.- En resto libertad de pacto en el marco del titulo II
    3º.- supletoriamente el Código Civil
  • Arrendamientos para uso distinto de vivienda:
    1º.- Imperativo los títulos I y IV
    2º.- En resto voluntad de las partes
    3º.- en su defecto por el título III
    4º.- supletoriamente el Código Civil
  • Cuando sea posible la exclusión de la aplicación de preceptos de la Ley debe hacerse de forma expresa e individualizada.
  • Posibilidad de pacto en contrato de sumisión a mediación o arbitraje (art 4.5 LAU).
  • Posibilidad de señalar dirección de correo electrónico a efecto de notificaciones, con garantías de autenticidad de comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron (art 4.6 LAU).
Duración del contrato de arrendamiento: (arts 9 y 10 LAU)
  • Será libremente pactada
  • Sin embargo si es inferior a tres años existe a favor del arrendatario prórroga forzosa hasta que se cumplan los tres años
  • No procede prórroga obligatoria si transcurrido el primer año de contrato, el arrendador comunica al arrendatario la necesidad de la vivienda (para si, familiares primer grado o cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad) con preaviso de dos meses.
  • Llegado el vencimiento del contrato existe prórroga tácita por un año más

Potestad de desestimiento del arrendatario: (art 11 LAU)
  • Con independencia de la duración del contrato, transcurridos seis meses, el arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un preaviso de treinta días de antelación.
  • Posibilidad de pacto de indemnización ante desistimiento: el arrendatario debería indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.

Potestad de recuperar la vivienda por el propietario: (art 9.3 LAU)
  • El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato. Único requisito es el preaviso de 2 meses

Seguridad trafico jco inmobiliario: (arts 14 y 13 LAU)
  • El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad
  • En caso contrario es posible solicitar el desahucio en caso de venta del inmueble ocupado, aunque el arrendatario tendrá derecho a solicitar que se le deje durante tres meses más.
  • En casos de retracto convencional, sustitución fidelicomisaria, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o ejercicio de derecho de opción de compra quedará extinguido el arrendamiento, excepto si el arrendamiento accedió al Registro de la Propiedad antes del derecho determinante.

Supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario: (art 15 LAU)
  • El cónyuge no arrendatario podrá continuar en uso si se le atribuye en resolución judicial, pasando a ser arrendador y titular del contrato si se le atribuye de forma permanente o por plazo superior al que resta por cumplir del contrato.
  • Hay que comunicar al arrendador tal circunstancia en dos meses desde notificación de resolución judicial con copia.

Supuesto de muerte del arrendatario: (art 16.4 LAU)
  • Posibilidad de pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando el contrato tenga duración inicial superior a tres años, y el fallecimiento se produzca transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento.
  • Posibilidad de pactar que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad a los tres años, siempre que el contrato tenga una duración inicial superior a los tres años.

Renta, fianza y actualización: (arts 17.5, 18 y 36.2 y 3 LAU)
  • Posibilidad de pactar que durante un tiempo determinado se sustituya total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas, sin que proceda compensación adicional alguna al finalizar el arrendamiento.
  • El incumplimiento de lo pactado será causa de resolución.
  • Actualización cada año en los términos pactados y -sólo en defecto de pacto- conforme IPC general.
  • Exigibilidad de la renta actualizada a partir del mes siguiente a la notificación escrita de la nueva renta, con porcentaje y certificación del INE.
  • En los tres primeros años la fianza no se actualiza y a partir de los tres años es exigible la actualización de la fianza, adecuándola a la renta.

Obras de Mejora: (art 19.1 LAU)
  • Si transcurridos tres años del contrato el arrendador hace obras de mejora le da derecho a elevar la renta según unos parámetros.
  • Existe la posibilidad de pactar que no exista tal derecho.

Obras del arrendatario: (arts 23 y 24 LAU)
  • El arrendatario necesita consentimiento escrito para realización de obras, sin que en ningún caso pudiera afectar a la seguridad o estabilidad de la vivienda.
  • El arrendatario, previa notificación al arrendador, podrá realizar obras para adecuar el uso de la vivienda a la discapacidad o edad superior a setenta años (del arrendatario, cónyuge, conviviente permanente análoga relación..., o familiares que vivan permanentemente), sin afectar a elementos comunes, o estabilidad o seguridad de vivienda. El arrendador, al finalizar el arrendamiento, puede exigir la reposición de la vivienda al estado anterior.

Adquisición preferente: (art 25.8 LAU)
  • Posibilidad de pacto de renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.