2013/06/06

REFORMA PROCESAL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: Ley 4/2013.

Normativa: Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas (BOE nº 134 de 5-06-2013), que modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Entra en vigor: 6-06-2013 (DF 4ª Ley 4/2013).
  • Sólo es de aplicación a demandas promovidas con posterioridad a la entrada en vigor de la ley.
  • A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la Ley no le es de aplicación la reforma y por lo tanto seguirán tramitándose hasta que recaiga decreto o sentencia conforme LECiv en su redacción anterior (DT2ª Ley 4/2013).
Tener presente:
  • Cuidado con el ejercicio de la vía judicial ya que existe posibilidad de pacto en contrato de sumisión a mediación o arbitraje (art 4.5 LAU) y por lo tanto hay que estar a lo que diga el contrato.
  • Posibilidad de señalar dirección de correo electrónico a efecto de notificaciones, con garantías de autenticidad de comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron (art 4.6 LAU).
ENERVACIÓN: (art 22.4 LECiv)
  • No cabe enervación cuando:
a).- hubo enervación anteriores
b).- hubo requerimiento fehaciente de pago al arrendatario treinta días antes de la presentación de la demanda sin que esté abonada la deuda al tiempo de la presentación
  • Cuando proceda la enervación el desahucio por falta pago rentas o cantidades debidas acaba por decreto del secretario si requerido (art 443 LECiv) el arrendatario paga o pone a disposición del Juzgado las cantidades reclamadas en demanda y las que se adeuden al momento del pago.
  • El actor puede oponerse a la enervación. En tal caso habrá vista y resuelve el Juez en sentencia.
COMUNICACIÓN EDICTAL: (art 164 LECiv):
  • En procedimientos relacionados con arrendamientos (desahucios incluidos) cuando el demandado no es hallado en domicilio designado en contrato o posteriormente se procederá sin más trámites fijar la cédula de citación o requerimiento en tablón de anuncios de la oficina judicial.
CONDENA DE FUTURO: (ART 220.2 LECiv):
  • En supuestos de acumulación de acciones de desahucio falta pago o expiración legal o contractual del plazo y reclamación de cantidades existe la posibilidad de reclamar las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión.
  • Hay que solicitarlo expresamente en la demanda.
  • La base de la liquidación de rentas futuras tomará como base el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
PROCEDIMIENTO: (art 440. 3 y 4 LECiv):
  • En casos de desahucio falta pago rentas o cantidades debidas (acumulando o no la reclamación de débitos) el secretario judicial:
1º.- admite la demanda y señala vista para el supuesto de oposición y señala lanzamiento para el caso de que no haya oposición
2º.- requerirá al demandado para que en díez días:
desaloje
pague
haga uso de la enervación
comparezca y se oponga alegando sucintamente: no deber en todo o en parte lo que se le reclama o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
3º.- pondrá de manifiesto, en su caso, el compromiso del actor a que se refiere el art 437.3 LECiv.
4º.-informará del derecho a solicitar ajg en tres días
5º.- informará que la falta de oposición al requerimiento supone el consentimiento a la resolución del contrato.
  • El demandado podrá:
a).- no atender el requerimiento de pago o no comparecer para oponerse o allanarse, en cuyo caso el secretario judicial dicta decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento en fecha la fijada, condena en costas e incluye rentas debidas hasta entrega de la posesión.
b).- atender el requerimiento en cuanto al desalojo sin formular oposición ni pagar, en cuyo caso el secretario judicial dicta decreto dando por terminado el procedimiento, condena en costas e incluye rentas debidas hasta entrega de la posesión, dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el actor interese que se lleve a cabo para dejar constancia mediante acta del estado de la finca, con posibilidad de solicitar despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, con mera solicitud.
c).- oponerse en cuyo caso se celebrará la vista el día señalado, a la que deberá acudir ya que en caso contrario se declarará el desahucio sin más trámites.

Enlace a la Ley 4/2013, de 4 julio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (BOE nº 134, de 5-06-2013).