A.-
LÍNEAS DE DEFENSA PREVIAS AL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN
HIPOTECARIA: LA APLICACIÓN DEL CÓDIGO DE BUENAS
PRÁCTICAS:
Es
de aplicación el RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas
urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
(con las modificaciones introducidas en la Ley 1/2013, de 14 de
mayo).
1º.-
Ver si la entidad está adherida
al Código de Buenas Prácticas (la adhesión es
voluntaria para las entidades y debe ser comunicada ante la
Secretaría de General del Tesoro). Art 5 RDL 6/2012.
En
todo caso la entidad adherida DEBE informar al
cliente sobre la posibilidad de acogerse al Código. Art
5.9 RDL 6/2012. En particular la entidad debe comunicar por escrito
la existencia de este Código, describiendo su contenido, y la
posibilidad de acogerse a él para aquellos clientes que hayan
incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten, de
cualquiera manera, dificultades en el pago de su deuda hipotecaria.
2º.-
Si está adherida el Código de Buenas Prácticas
es de OBLIGATORIA APLICACIÓN a
personas deudores que acrediten estar en umbral de exclusión y
de potestativa aplicación a personas que no reúnen tal
requisito. Art 5.4 y 5.8 RDL 6/2012.
3º.-
El incumplimiento por parte de la entidad de los deberes antes
mencionados se considerará infracción grave, que será
sancionada conforme la Ley 26/1988, de 29 julio, sobre Disciplina e
Intervención de las Entidades de Crédito.
4º.-
Hay determinadas hipotecas a las que no se aplica el Código de
Buenas Prácticas, así que nuestra
hipoteca no deberá superar determinados valores límite
establecidos en art 5.2 RDL 6/2012 en relación con los
habitantes del municipio y las personas que viven en el domicilio y
las que está a cargo.
5º.-
Pasos para aplicación del Código de Buenas Prácticas
para la reestructuración viable de las deudas con garantía
hipotecaria sobre la vivienda habitual:
a).-
solicitar la reestructuración de la
deuda acompañando los documentos que acreditan reunir
los requisitos (vulnerabilidad y determinadas circunstancias
económicas), pudiendo el deudor presentar un plan a la
entidad. Anexo 1 RDL 6/2012.
En
un mes desde la presentación la entidad notificará el
ofrecimiento al deudor de un plan de reestructuración de la
deuda o, en caso de rechazo deberá ser motivada.
Será
inviable establecer una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de
los ingresos conjuntos de la unidad familiar.
b).-
en caso de que el plan de reestructuración resulte inviable es
posible solicitar
una quita en el capital pendiente de amortización,
que la entidad debe aceptar o rechazar en plazo de un mes desde la
inviabilidad del plan de reestructuración. Anexo 2 RDL 6/2012.
c).-
solicitar la dacción en pago de la
vivienda habitual. Anexo 3 RDL 6/2012.
En
12 meses desde la solicitud de reestructuración y sin que ésta
y la quita resulte viable es posible solicitar la dacción en
pago de la vivienda habitual, y si se reune los requisitos, la
entidad está obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado
por parte del deudor a la propia entidad o tercero que ésta
designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
En
este caso el deudor puede solicitar, al pedir la dacción en
pago, el permanecer en la vivienda como arrendatario por plazo de dos
años, debiendo abonar renta anual del 3% del importe total de
la deuda al momento de la dacción (cuidado porque el impago de
la renta devenga intereses del 10%).
B.-
LÍNEAS DE DEFENSA FRENTE AL PROCEDIMIENTO EJECUCIÓN
HIPOTECARIA:
B.1.-
ALEGAR LA EXISTENCIA DE CLAUSULAS ABUSIVAS:
Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 pueda ser calificada como abusiva dará audiencia por cinco días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de los cinco días siguientes y cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.
Por lo tanto se contempla expresamente la posibilidad de presentar escrito de oposición a la ejecución fundada en que el título contenga cláusulas abusivas.
B.2.- Pese a estar incurso en un procedimiento de ejecución hipotecaria “siempre que no se haya anunciado la subasta o siempre que la vivienda no tenga cargas posteriores a nuestra hipoteca” es posible SOLICITAR LA DACCIÓN EN PAGO DE LA VIVIENDA HABITUAL. Anexo 3 aptdo e) RDL 6/2012.
Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 pueda ser calificada como abusiva dará audiencia por cinco días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de los cinco días siguientes y cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.
Por lo tanto se contempla expresamente la posibilidad de presentar escrito de oposición a la ejecución fundada en que el título contenga cláusulas abusivas.
A
este respecto es importante la STS nº 241/2013, de 9 de mayo de
2013, que se pronuncia sobre declaración de nulidad de ciertas
cláusulas suelo (se puede consultar la sentencia en la base de datos del CENDOJ).
B.2.- Pese a estar incurso en un procedimiento de ejecución hipotecaria “siempre que no se haya anunciado la subasta o siempre que la vivienda no tenga cargas posteriores a nuestra hipoteca” es posible SOLICITAR LA DACCIÓN EN PAGO DE LA VIVIENDA HABITUAL. Anexo 3 aptdo e) RDL 6/2012.
B.3.-
Pese a estar incurso en un procedimiento de ejecución
hipotecaria “si ya se ha producido el anuncio de la subasta” es
posible SOLICITAR
UNA QUITA en el capital pendiente de amortización. Anexo 2 RDL 6/2012.
Así mismo pueden optar los deudores que no hayan podido
acceder a la dacción en pago por presentar la vivienda cargas
posteriores a la hipoteca. Anexo 2 aptdo c) RDL 6/2012.
C).- PARALIZAR
EL DESAHUCIO POR IMPAGO DE HIPOTECA:
OBJETIVO: Existe
la posibilidad de solicitar, en cualquier procedimiento judicial o
extrajudicial de ejecución hipotecaria, la suspensión
inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las
familias que se encuentren en una situación de especial riesgo
de exclusión, siempre y cuando se hubiera adjudicado
-al acreedor o persona que actúe por su cuenta- la “vivienda
habitual” de personas de especial vulnerabilidad.
Se
garantiza pues que durante un tiempo, los deudores hipotecarios
especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas,
con la confianza de que, a la finalización de este período,
habrán superado la situación de dificultad en que se
puedan encontrar en el momento actual.....
REQUISITOS: se
deben cumplir estos dos requisitos:
1º.-
tratarse de un supuesto de especial vulnerabilidad:
a)
Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b)
Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
c)
Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
d)
Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada
discapacidad superior al 33 por ciento, situación de
dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma
permanente para realizar una actividad laboral.
e)
Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en
situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por
desempleo.
f)
Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más
personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su
cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado
de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación
personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les
incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para
realizar una actividad laboral.
g)
Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de
género, conforme a lo establecido en la legislación
vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento
constituya su domicilio habitual.
2º.-
concurrir las circunstancias económicas siguientes:
a)
Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar
no supere el límite de tres veces el Indicador Público
de Renta de Efectos Múltiples. Dicho límite será
de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos
Múltiples en los supuestos previstos en las letras d) y f) del
apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que
el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con
enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de
discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona
con discapacidad física o sensorial, con un grado de
discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así
como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente,
a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
b)
Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud,
la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa
de sus circunstancias económicas (cuando el esfuerzo que
represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya
multiplicado por al menos 1,5), en términos de esfuerzo de
acceso a la vivienda.
c)
Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los
ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad
familiar.
d)
Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con
hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del
deudor y concedido para la adquisición de la misma.
Por
“unidad familiar” la compuesta por el deudor, su cónyuge
no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con
independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los
vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento
familiar
Se
debe presentar en cualquier momento del procedimiento de ejecución
hipotecaria PERO SIEMPRE “antes de la ejecución del
lanzamiento” una SOLICITUD ante el Juez o Notario que tramite el
procedimiento adjuntando los siguientes DOCUMENTOS:
a)
Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
1.º
Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la
presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la
Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación
a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
2.º
Últimas tres nóminas percibidas.
3.º
Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en
el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de
prestaciones o subsidios por desempleo.
4.º
Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas
de inserción o ayudas análogas de asistencia social
concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades
locales.
5.º
En caso de trabajador por cuenta propia se aportará el
certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración
Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese
de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en
el que figure la cuantía mensual percibida.
b)
Número de personas que habitan la vivienda:
1.º
Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción
como pareja de hecho.
2.º
Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas
en la vivienda, con referencia al momento de la presentación
de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
c)
Titularidad de los bienes:
1.º
Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la
Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la
unidad familiar.
2.º
Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de
la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en
su caso, del resto de las garantías reales o personales
constituidas, si las hubiere.
d).-
Declaración responsable del deudor o deudores relativa al
cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en
el ámbito de aplicación de esta Ley.
